Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten van projecten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid. Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het MPG 25.1.  
In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties weergegeven.

In 2024 is er per saldo voor € 1,0 mln. meer aan opbrengsten dan kosten gerealiseerd, waardoor de boekwaarde is afgenomen tot € 29,9 mln. De standaard inkomsten van grondexploitaties zijn grondverkoop en uitgifte in erfpacht. In de kosten van 2024 zat ook voor € 2,6 mln. een interne afdracht aan de ARG die boekhoudkundig als winstneming vanuit grondexploitaties is te zien.
Uiteindelijk is het streven om de boekwaarde minimaal naar nul te krijgen met de verkoop van de gronden en mogelijke subsidies. De tabel hieronder geeft de verwachting voor het eindresultaat van de grondexploitaties weer. In deze tabel worden in deze jaarrekening verwerkte winstnemingen van (deel)plannen niet geteld. De tabel telt alleen de kosten en opbrengsten aan de hand van de bijgestelde ramingen voor 2025 en verder.

De verwachting van de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten en het eindresultaat voor de grondexploitaties wordt hierboven weergegeven. Uiteraard is er onzekerheid of de totaal geraamde voordelige eindwaarde van € 8,5 mln. ook daadwerkelijk behaald zal worden. Het is mogelijk om de eindwaarde terug te rekenen naar 31-12-2024. Bij de berekening hiervan wordt gebruik gemaakt van een percentage van 2%, waardoor de opgetelde verwachte contante waarden op € 8,0 mln. voordelig komt.
In de tabel hieronder zijn de negen grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd die onderdeel uitmaken van de bovenstaande cijfers. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

Het beleidsuitgangspunt is dat grondexploitaties en projecten met een anterieure overeenkomst minimaal kostendekkend moeten zijn. Op basis van de meest recente ramingen is het de verwachting dat dit niet voor alle plannen (meer) gaat lukken. Totaal is een verliesvoorziening gevormd van € 12,7 mln. op contante waarde. Deze was totaal € 12,3 mln. bij de vorige jaarrekening. Op eindwaarde is het totale verlies € 14,4 mln., waardoor er voor de komende jaren waarschijnlijk nog aanvullingen vanuit de ARG zullen moeten worden gedaan voor het verschil van € 1,7 mln. In de tabel van de ARG, verderop in deze paragraaf, staan deze aanvullingen voor de jaren 2025-2028 aangegeven, dat dan een deel van deze € 1,7 mln. is.
In de tabel hieronder staan bedragen voor plannen, waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

Veelal worden op basis van de overeenkomsten door ontwikkelaars bedragen aan de gemeente overgemaakt als vergoeding voor gemaakte en voor nog te maken kosten. De boekwaarde van € 1,3 mln. is een saldo van nog te ontvangen bedragen en van vooruit ontvangen bedragen voor faciliterend grondbeleid.
Per 31-12-2024 is hiervan € 4,0 mln. aan vooruit ontvangen bedragen voor nog te maken kosten en € 2,7 mln. aan nog te ontvangen bedragen voor al gemaakte kosten.

Volgens de financiële tabel hierboven wordt een totaal nadelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 2,7 mln. Dit is inclusief het genomen (deel)resultaat van 2024. Bij de vorige jaarrekening was de verwachting een nadelig saldo van € 1,3 mln. Dit is echter niet geheel een verslechtering van het resultaat van de lopende projecten. In 2024 is namelijk voor alle deel projecten van Inverdan een administratieve opschoning gedaan. Hierbij zijn ook administratieve verschuivingen geweest, waardoor € 0,8 mln. is verplaatst van rapporteren als resultaat onder de noemer grondexploitaties naar resultaat van de anterieure overeenkomsten. Als deze verschuiving er niet was zou het verwachte resultaat van de grondexploitaties € 0,8 mln. lager zijn en dat van de anterieure overeenkomsten € 0,8 mln. hoger.
In het MPG is een lijst opgenomen met de actieve plannen waarvoor een exploitatie overeenkomst is gesloten. Hier staat ook meer informatie over de projecten en bij welke grotere projecten de gemeente ook zelf investeert in aanleg van openbare ruimte. Naast meer ambtelijke uren dan aanvankelijk geraamd is voor een groot deel hogere kosten in aanleg van openbare ruimte de verklaring van het nadelige saldo van € 2,7 mln.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie. De tabel hieronder laat het verwachte verloop van de ARG zien.

De beginstand 2024 van de ARG was € 6,7 mln. Door winstneming in 2024 is voor € 2,6 mln. vanuit grondexploitaties bijgedragen aan de ARG. In 2024 heeft ook nog een afdracht vanuit plannen met een anterieure overeenkomsten plaatsgevonden naar de ARG van per saldo € 0,24 mln. Nadat het resultaat van de grondverkoop van een project in Zaandam-Oost was afgedragen naar het Investeringsfonds, is het restantsaldo in 2024 afgedragen naar de ARG.
Op basis van MPG 24.2 was voor 2024 een ophoging van de verliesvoorziening begroot van € 1,5 mln. De verliesvoorziening is in werkelijkheid 2024 met € 0,48 mln. opgehoogd ten laste van de ARG, waardoor de eindstand van de ARG per ultimo 2023 € 9,1 mln. is. Voor meer informatie over de projecten wordt verwezen naar het MPG 25.1.

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,9 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen (AR) plaats.

De bovengrens (125%) is nu € 8,6 mln. De ARG is met een eindsaldo 31-12-2024 van € 9,1 mln. hoger dan deze bovengrens. Elk jaar vindt bij de jaarrekening de afweging plaats of moet worden bijgestort aan de ARG of dat kan worden afgedragen vanuit de ARG. Op basis van de cijfers van deze jaarrekening kan in 2025 een afdracht plaatsvinden naar de AR van € 0,5 mln.
Voor meer informatie omtrent de ARG wordt verwezen naar het MPG 25.1.